Tiền đâu để cam kết?
Trên thị trường bây chừ, nguồn cung condotel chủ công đến trong khoảng các địa phương đang phát hành mạnh ngao du biển như: Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc. Với cam kết lãi trên dưới 10%/năm từ 10 năm, chi phí condotel nghiêng ngả thông thường trong khoảng 40 - 60 triệu/m2.
Vì sao những dự án ở địa điểm tỉnh giấc lẻ lại có mức giá đắt đỏ ngang ngửa căn hộ cao cấp trọng tâm Thủ đô hay TP.HCM? Đây cũng chính là một trong những nhân tố làm cho nên bài toán cam kết lợi nhuận, theo bình chọn của Hiệp hội BĐS TP.HCM.
 |
| Chắc chắn lợi nhuận cao đi kèm đa dạng không may |
Để hình dung bài toán chắc chắn lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm, ông È Khánh Quang quẻ, Tổng Giám đốc CTCP Đầu cơ Bất động sản Việt An Hòa, đưa ra cảnh huống đơn giản như sau: Ví thử nhà đầu tư có thể bán condotel với giá thành 1 tỷ/căn (chi phí đã bổ ích nhuận của chủ đầu tư khoảng 30%) giả dụ không chắc chắn lợi nhuận. Tất nhiên, để tăng sức hút, chủ đầu tư tăng giá sàn gấp đôi, kèm chương trình chắc chắn lợi nhuận 10%/năm, trong 10 năm.
Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả cho khách hàng 200 triệu. Số tiền này tạm tính đến trong khoảng 2 nguồn: 1 là lãi trong khoảng khai thác condotel khoảng 5% (tương đương 100 triệu/năm); 2 là số tiền 1 tỷ nhà đầu tư đã tăng giá sẽ được đầu tư tiếp diễn mà chỉ phải trả lãi 10%/năm (tương đương 100 triệu/năm).
Tương tự, với bài toán nguồn vốn này, nhà đầu tư có thể huy động thêm vốn đầu tư lớn để phát hành dự án mới, với lợi nhuận suất quá rẻ (chỉ 10%/năm) so với vay vốn nhà băng. Dường như đó, lại dễ bán hàng nhờ bài toán so sánh lãi so với gửi tiền dành dụm.
Bài toán vốn đầu tư trên đây là có cơ sở vật chất, nếu như so sánh với sự sản xuất, tiềm năng du lịch của Việt Nam và một vài khu nghỉ ngơi nổi tiếng, ở khu vực Đông Nam Á. Savills vn từng thông báo con số chắc chắn lợi nhuận tại Phuket (Thái Lan) là 7% trong 3 - 5 năm và tại Bali là 7% trong 2 - 3 năm.
Thật khó khăn tin nếu như nghĩ rằng condotel ở vietnam đem đến lãi cao hàng đầu khu vực. Trong bối cảnh đó, phổ biến chuyên gia cho rằng, câu chuyện tăng giá ảo để lấy tiền chắc chắn lãi đang là thủ thuật nguồn vốn để bán condotel.
Còn lại gì sau 10 năm?
Rộng rãi môi giới vẫn thủ thỉ khách hàng rằng, chỉ cần bỏ tiền tham gia condotel, cứ ăn ngon ngủ kỹ, mỗi năm có 10% lợi nhuận, hết 10 năm lại được chia lãi 70/30 thậm chí 80/20 với chủ đầu tư. Còn quá lâu để hết 10 năm và rà soát xem lãi sau chắc chắn được chia là bao nhiêu.
Tất nhiên, theo phân tách của ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ti Trường Phát, sau khi hết thời hạn chắc chắn lãi, đối tượng mua hàng phải trả phổ quát chi phí phát sinh như: Phí điều hành, chi tiêu tu sửa, upgrade trang thiết bị, phía bên trong…
Hình như đó, thu nhập tới từ khai thác cho thuê sẽ gặp mặt vấn đề khó khăn vì phải khó khăn với lượng phòng của chủ đầu tư. Thông thường, trong 1 dự án, nhà đầu tư giữ lại khoảng 20% số phòng để khai thác, sau khi khách thuê hết lượng phòng này thì mới tới lượt những phòng còn lại.
Mặt khác, khi tham gia chương trình cam đoan lợi nhuận, khách hàng yêu cầu hài lòng những chi phí và việc vận hành, điều hành trong khoảng chủ đầu tư. Cho nên, cùng tầm thường một công trình, nhưng phòng của nhà đầu tư lợi nhuận cao, còn những condotel đã bán thì thu nhập chỉ đủ bù chi tiêu, là kĩ năng mà khách hàng phải tính đến. Trong trường phù hợp này, condotel đã bán khai thác không có lời, thì bài toán chia tỉ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa.
Thực tế, đã xảy ra phổ biến trường thích hợp khách hàng tìm condotel vì chắc chắn lãi quá lôi cuốn. Nhưng sau 1 thời điểm ngắn hoạt động, nhà đầu tư không duy trì được cam đoan và phải hiệp thương mức lãi thấp hơn.
Theo các chuyên gia, dù có cam đoan lãi, nhưng đối tượng mua hàng vẫn gặp mặt không may ví như lợi nhuận thực quá thấp hoặc nhà đầu tư bị thua lỗ sa lầy vào các dự án khác nên mất tài năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, giả dụ chủ đầu tư phá sản trong thời gian 10 năm chắc chắn thì việc đòi lợi quyền không đơn giản vì pháp lý condotel vẫn còn phổ thông lỗ hổng.
Theo VietNamNet
Tham khảo thêm: Mua Hàng Nhật Xách Tay
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét